Frage: Ich habe den Mietvertrag aus Angst, das Recht der Nutzung meiner Garage zu verlieren, bereits unterzeichnet. Ist damit alles vorbei oder kann ich das Eigentum an meiner Garage vielleicht doch noch behalten?
Antwort: Vorbei ist es tatsächlich erst, wenn es vorbei ist, also am 1.1.2026. Wie in der juristischen Einschätzung des VDGN (siehe Downloads) ersichtlich, ist eine Rücknahme der Kündigung möglich, sofern beide Parteien dieser Rücknahme zustimmen. Die Stadtverwaltung könnte also jedem Eigentümer anbieten, die Kündigung zurückzunehmen und sofern der Eigentümer den zustimmt, verbleibt das Eigentum an der Garage beim bisherigen Eigentümer. Zur Sicherheit sollte das aber auch in der Rücknahmevereinbarung zur Kündigung schriftlich festgehalten werden.
Frage: Wenn ich meine Garage weiterhin mieten möchte, damit ich sie weiter nutzen kann. Verliere ich dann den Anspruch auf eine Entschädigung?
Antwort: Nein! Wie der juristische Einschätzung des VGN, die auch dem Oberbürgermeister, Tobias Schick, zugesandt wurde (siehe Downloads) zu entnehmen ist, führt der Umstand, dass man als ehemaliger Eigentümer einer Garage den Anspruch auf eine mögliche Entschädigung nicht verliert, wenn man diese nach dem Entzug des Eigentums selbst mietet. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (BGH Urteil, siehe Downloads) besteht eine Frist von drei Jahren, in der man Entschädigung Ansprüche gegenüber dem neuen Eigentümer geltend machen kann, wenn sich der Verkehrswert des Grundstücks durch die Garage erhöht hat. Auch hier sagt das BGH Urteil ganz klar aus, dass dies der Fall ist, wenn durch die Vermietung der Garage Einnahmen erzielt werden. Der Anspruch auf Entschädigung sei auch dann gegeben, wenn die Vermietung lediglich als eine Zwischenlösung angesiedelt ist. Im konkreten Beispiel im BGH Urteil ist hier eine Vermietdauer von drei Jahren maßgeblich. So wie es auch offensichtlich die Pläne der Stadtverwaltung sind, denn diese hat die Einnahmen aus der Vermietung der Garagen ja im Haushalt für die nächsten drei Jahre eingearbeitet. Somit muss davon ausgegangen werden, dass die Stadtverwaltung die Garagen mindestens drei Jahre lang vermieten möchte, was dem maßgeblichen Zeitraum in dem BGH Urteil entspricht.
Frage: Kann die Stadtverwaltung die Kündigung zurücknehmen und was passiert dann mit dem bereits unterzeichneten Mietvertrag?
Antwort: entsprechend der juristischen Einschätzung des VDGN (siehe Downloads) kann die Stadt die Kündigung des Pachtvertragszurücknehmen. Allerdings kann sie das nicht einfach so und einseitig tun, sondern es bedarf der Zustimmung des Garageneigentümers. Man spricht hier von einer so genannten zweiseitigen Willenserklärung. Wenn beide Parteien das dann so wollen, dann würde der alte Pachtvertrag fortleben und die Garage im Eigentum des bisherigen Eigentümers bleiben. Der VDGN empfiehlt hier aber genau dies in der Vereinbarung zur Rücknahme der Kündigung so schriftlich zu verankern. Der Mietvertrag würde dann natürlich nichtig werden bzw. müsste in beiderseitigem Einvernehmen aufgelöst werden, denn die Stadt kann dann ja nicht vermieten, was ihr nicht gehört.
Frage: Ich würde den Mietvertrag ja unterschreiben, allerdings bin ich mit einigen Bestimmungen nicht einverstanden. Was dann?
Antwort: Sofern Sie mit einzelnen Bestimmungen des Mietvertrages nicht einverstanden sind, können Sie sich an die Vertreter der Verwaltung wenden und Ihre Bedenken äußern. In einzelnen fällen wurde hier eingelenkt und die entsprechenden Bestimmungen in einem überarbeiteten Mietvertrag abgeändert.
Ansonsten enthält nach unserer Kenntnis der von der Stadt zur Unterschrift bereitgestellte Mietvertrag eine so genannte salvatorische Klausel. Wenn einzelne Bestimmungen des Mietvertrages zum Beispiel rechtswidrig oder sittenwidrig und dadurch unwirksam sind, ist nicht der ganze Mietvertrag unwirksam, sondern nur die betreffende Bestimmung. Die übrigen Bestimmungen werden in ihrer Gültigkeit dadurch nicht berührt. Das ist in dem von der Stadt zur Unterschrift bereit gestellten Mietvertrag im §12 Abs. 6 zu finden.
Frage: Kann ich meine Garage auch abreißen?
Antwort: Selbstverständlich kann ein Garageneigentümer vor Übergabe des Grundstücks an die Stadt das Bauwerk, also die Garage, abtragen und auch ein anderer Stelle wieder aufbauen. Das ist auch geregelt in §12 Abs. 4 Schuldrechtsanpassunggesetz (SchuldRAnpG). Das Grundstück muss dann in einem geräumten Zustand zurückgegeben werden. In einer Antwort an einen Garageneigentümer hat die Stadtverwaltung folgende Bedingungen aufgestellt:
Die Wegnahme ist so durchzuführen,
- Dass keine Beschädigung an den angrenzenden Garagen entsteht,
- Die Standsicherheit und Statik der verbleibenden Bauwerke erhalten bleibt und
- Sämtliche Bauteile, Fundamente, Bauschutt und sonstige Anlagen Teile vollständig entfernt werden
Frage: Sind auch Bürger ohne Garage betroffen?
Antwort: Bürger der Stadt Cottbus, die keine Garage auf kommunalen Grund in ihrem Eigentum haben, sind von der Maßnahme der Stadt erst mal nicht unmittelbar betroffen. Allerdings hat die Stadt in ihrem Haushaltsplan auch Mieterhöhungen für die Garagen eingeplant, so dass auch Mieter einer Garage vom Gesamtpaket der Maßnahmen der Stadt betroffen sind, sofern entsprechende Mieterhöhungen ausgesprochen werden. Auch Bürger die gar keine Garage besitzen, also weder im Eigentum auf kommunaler Grund haben oder von der Stadt mieten können am Ende mittelbar betroffen sein. Ausdrückliches Ziel der Bürgerinitiative ist es die Garagen im Eigentum der jetzigen Eigentümer zu belassen und die entsprechenden Pachtverträge für den Grund und Boden fortleben zu lassen. Dazu müsste die Stadt in einer zweiseitigen Willenserklärung die Kündigungen zurückziehen oder die Kündigungen müssten aus irgendeinem Grund generell unwirksam sein. Ist beides nicht der Fall, so geht das Eigentum an den Garagen am 1.1.2026 in das Vermögen der Stadt Cottbus über. Wenn dies der Fall ist, ist es das Sekundärziel der Bürger Initiative dann entsprechende Entschädigungen von der Stadt zu fordern. Laut dem VDGN könnte diese Entschädigung entsprechend der juristischen Einschätzung an den Oberbürgermeister (siehe Downloads) zwischen 2000 € und 3400 € je Garage betragen. Die Stadtkasse würde dann also über die nächste Zeit mit etwa 8 – 13 Millionen Euro belastet werden, was natürlich alle Bürger der Stadt Cottbus betrifft. Dieses Geld ist dann natürlich nicht für andere Ausgaben vorhanden, die die Stadt zwingend tätigen muss. Freiwillige Ausgaben müssten ausbleiben und natürlich würde es erhebliche Kostenerhöhungen für die Cottbusser Bürger geben. Etwa bei den Parkgebühren, Eintritt für den Tierpark oder Museen, Zuschüssen zu bestimmten Projekten, Kunst-, Kultur- oder Jugendangeboten. An welcher Stelle die Stadtverwaltung dann einsparen oder Kosten erhöhen muss, bleibt abzuwarten.
Haftungsausschluss: Die hier genannten Antworten sind als Auffassung der Bürgerinitiative „Cottbuser Garagen“ zu verstehen und stellen keinerlei Rechtsberatung dar und erheben auch keinen Anspruch auf rechtlich erschöpfende Betrachtung und tatsächliche Übereinstimmung mit der Rechtsauffassung der Justiz. Für verbindliche rechtliche Beratung konsultieren Sie bitte einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl. Wir übernehmen keinerlei Haftung für Schäden, die daraus entstehen, dass sie die hier getroffenen Aussagen juristische Zwecke verwenden.